정부가 주택가격 급등으로 인한 부작용을 줄이기 위해 부동산 보유 또는 양도에 대한 세제를 여러 차례에 걸쳐 법규정을 손질하여 주택가격을 안정화시키려고 노력하고 있습니다. 그 결과 너무 잦은 세법 개정으로 전문가조차 재차 확인하고 검토하여할 할 복잡한 세법조항이 더욱 많아졌습니다.
최근 개정 내용 중1세대가 1주택을 비과세 받기 위해 보유 요건에 거주 요건이 추가되면서, 거주사실을 판단하는 기준에 대한 문의가 많아졌다고 하는데요. 적용 기준과 시기가 모호하기 때문입니다. 따라서 이번 포스팅에서는 현제 시행되고 있는 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건에 대하여 알아보았습니다.
양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택을 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다.
★ 비과세 요건
- 서울, 과천, 신도시 지역 : 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주 (신도시 지역 : 택지개발예정지구로 지정 · 고시된 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)지역을 말함
- 기타지역 : 3년 이상 보유
이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
※ 참고사항
□ 서울, 과천, 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세요건에 1년 거주요건 추가 관련 경과조치
- 원칙 : 02. 10. 1 이후 최초로 양도하는 분부터 개정규정 적용
- 경과규정: 02. 10. 1 현재 2년 초과 보유한 경우에는 10. 1부터 1년 이내 양도시 종전규정을 적용함
(즉, 양도일 현재 3년 이상 보유요건을 충족시 비과세함)
1세대 1주택 양도시 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우
○ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때
○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때 다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년 이내에 양도하여야 합니다.
○ 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
○ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때
1세대 1주택이라도 양도소득세가 '과세'되는 경우
○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.
- 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
○ 1세대 1주택이라도 「고가주택」에 해당되면 양도소득세를 내야합니다.
※ 고가주택
○ 고가주택의 범위
- ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말합니다.
○ 1세대 1주택인 고가주택의 양도차익 계산
즉, 고가주택에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다 .
1세대 2주택이라도 양도소득세 '비과세'되는 경우
① 매매로 인한 일시적 2주택
새롭게 집을 매수하거나 아파트를 분양받았는데 기존 주택이 팔리지 않을 경우에는 일시적으로 2주택이 됩니다. 이 경우에는 3년 내에 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하면 양도소득세를 내지 않습니다. 단, 이 경우에도 먼저 보유하고 있던 주택을 매입한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 샀을 경우에 적용됩니다.
② 조정대상지역 중복보유 허용기간 단축
2018년 9.13대책으로 조정대상지역에 주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 신규취득 후 2년 내에 종전주택을 양도해야 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 2018년 9월 14일 새로 취득하는 주택부터 적용하고 대책발표 전 매매계약을 체결 후 계약금을 지불한 경우에는 종전 3년의 규정을 적용받습니다.
③ 주택 상속
부모님께서 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 본인의 의지와 관계없이 소유하게 된 주택으로 기존 주택은 언제나 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 매도시 주택 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매도가가 9억원 이하여야 합니다. 결국 상속받은 주택이 아닌 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
④ 노부모 부양을 위한 합가
60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는10년(2017년 세법개정안으로 지원 확대, 시행일은 2018년 2월 13일) 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받습니다.
⑤ 취학이나 지방 발령으로 인한 2주택
만약 근무지 발령이나 취학으로 인해 지방 등지로 가족과 떨어져 작은 주택을 매매해 사는 경우가 있는데요. 이 경우에는 보유기간 중 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있습니다.
⑥ 혼인으로 인한 2주택
집을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
⑦ 어린이집 운영
5년 이상 운영한 가정어린이집과 2년 이상 거주한 거주주택을 각각 1채 보유하는 경우 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수 있습니다.
⑧ 농어촌주택(농가주택) · 고향주택
과거에 농가주택으로 불렸던 농어촌주택이나 고향주택은 주택수 산정에서 제외되어 1가구2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대가 일정규모 이하의 농어촌주택, 고향주택을 취득(유상·무상)하여 3년이상 보유(수용, 협의매수, 상속시 제외)하고, 농어촌주택 등 취득 전부터 보유하던 일반주택을 양도할 경우에 해당됩니다. 주의할점은 농촌주택을 먼저 양도할 경우에는 일반주택이 주택수에 포함되어 2주택이 된다는 것입니다. 따라서 이 경우에는 농촌주택의 매매차익이 발생한다면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
- 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
기타 양도소득세가 비과세되는 경우
① 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때
1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 겨웅에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.
하지만 점포 면적이 주택보다 클경우에는 주택 부분만 비과세되고 점포부분은 과세 대상입니다.
② 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때
보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
※ 재개발(재건축) 주택의 보유기간
종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택의 보유기간을 통산합니다.
④ 입주권(재개발·재건축)을 팔았을 때
보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.
※ 비과세 요건
종전주택이 관리처분계획인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한함
최근 법개정으로 인해 주택이 재개발, 재건축 입주권으로 바뀌어도 주택수에 포함되도록 하였습니다. 예를들어 2주택자의 경우 집 한채가 조합원 입주권으로 바뀌면서 일반주택을 먼저 팔면 입주권이 주택 수에 들어가 2주택자 양도세 과세 대상이됩니다. 하지만 입주권을 먼저 처분할 때는 입주권이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취급된다. 양도세 중과에서 제외됩니다.
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