주택임대관리업자에 의한 위탁관리 방식

1. 주택임대관리업과 주택임대관리업자

「주택임대관리업」이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하며, 다음과 같이 구분합니다.

 ① 자기관리형 주택임대관리업: 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸) 하는 형태

② 위탁관리형 주택임대관리업: 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과·징수 및 시설물 유지·관리 등을 대행하는 형태

「주택임대관리업자」란 이러한 주택임대관리업을 하기 위해 「민간임대주택에 관한 특별법」 제7조제1항에 따라 등록한 자를 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호).

주택임대관리업을 수행하기 위해서는 업자는 운영 방식에 따라 자기관리형과 위탁관리형 구분하여 등록하여야 합니다. 자기관리형 주택임대관리업을 등록한 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업도 등록한 것으로 봅니다.

자기관리형 주택임대관리업을 하는 주택임대관리업자는 임대인 및 임차인의 권리 보호를 위하여 아래에 해당하는 보증상품에 가입하여야 합니다. 만약 보험에 가입되어 있지 않은 업체에 위탁관리를 맏길 경우 피해보상을 받을 수 없습니다.

2. 주택임대관리업자의 업무범위

① 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 다음의 업무를 수행합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제11조제1항).

ⅰ) 임대차계약의 체결·해제·해지·갱신 및 갱신거절 등

ⅱ) 임대료의 부과·징수 등

ⅲ) 임차인의 입주 및 명도·퇴거 등(「공인중개사법」 제2조제3호에 따른 중개업은 제외)

② 이 밖에도 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 부수적으로 다음의 업무를 수행할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제11조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제10조). 

ⅰ) 시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무

ⅱ) 그 밖에 임차인의 주거 편익을 위해 필요한 다음의 업무

- 임차인이 거주하는 주거공간의 관리

- 임차인의 안전 확보에 필요한 업무

- 임차인의 입주에 필요한 지원 업무

3. 위·수탁 계약서의 작성

① 주택임대관리업자는 위의 업무를 위탁받은 경우 위·수탁 계약서를 작성하여 주택의 소유자에게 교부하고 그 사본을 보관해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제13조제1항).

※ 위·수탁 계약서 작성·교부 및 보관 의무를 게을리한 주택임대관리업자에게는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제2항제3호). 

 ② 위·수탁 계약서에는 계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 다음의 사항이 포함되어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제13조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제12조). 

ⅰ) 관리수수료(위탁관리형 주택임대관리업자만 해당) 

 ⅱ) 임대료(자기관리형 주택임대관리업자만 해당) 

ⅲ) 전대료(轉貸料) 및 전대보증금(자기관리형 주택임대관리업자만 해당) 

 ⅳ)계약기간 

 ⅴ) 주택임대관리업자 및 임대인의 권리·의무에 관한 사항 

 ⅵ) 그 밖에 주택임대관리업자의 업무 외에 임대인·임차인의 편의를 위해 추가적으로 제공하는 업무의 내용

4. 주택임대관리업자의 보증상품 가입

 자기관리형 주택임대관리업을 하는 주택임대관리업자는 임대인 및 임차인의 권리 보호를 위해 다음의 보증상품에 가입해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제14조 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제13조제1항).

1) 임대인의 권리 보호를 위한 보증

자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 않는 경우 약정한 임대료의 3개월 분 이상의 지급을 책임지는 보증

2) 임차인의 권리 보호를 위한 보증

자기관리형 주택임대관리업자가 임대보증금의 반환 의무를 이행하지 않는 경우 임대보증금의 반환을 책임지는 보증

※ 보증상품에 가입하지 않은 주택임대관리업자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제2항제3호).

① 자기관리형 주택임대관리업자는 임대인과 주택임대관리계약을 체결하거나 임차인과 주택임대차계약을 체결하는 경우에는 위의 보증상품 가입을 증명하는 보증서를 임대인 또는 임차인에게 내주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제13조제2항). 

 

이 경우 보증서는 다음의 어느 하나에 해당하는 기관이 발행한 것이어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제13조제3항). 

ⅰ) 주택도시보증공사 

ⅱ) 다음의 금융기관 중 국토교통부장관이 지정하여 고시하는 금융기관 

 - 은행 

- 중소기업은행 

- 상호저축은행 

- 보험회사 

 - 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 행하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 것(국토교통부령 없음) 

 

② 자기관리형 주택임대관리업자는 보증상품의 내용을 변경하거나 해지하는 경우에는 그 사실을 임대인 및 임차인에게 알리고, 자기관리형 주택임대관리업자의 사무실 등 임대인 및 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 게시해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제13조제4항).

5. 자기관리형 주택임대관리업자의 의무

임대사업자인 임대인이 자기관리형 주택임대관리업자에게 임대관리를 위탁한 경우 주택임대관리업자는 위탁받은 범위에서 임대 사업자의 의무를 이행해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제15조 전단). 

※ 이 경우 임대 사업자의 벌칙에 관한 「민간임대주택에 관한 특별법」 제7장의 규정이 주택임대관리업자에게 적용됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제15조 후단).