임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 원하는 만큼 임대료를 인상할 수 있을까?

임대수익을 목적으로 상가에 투자하신 분들은 투자수익률에 준하는 임대료를 받고 싶을 것입니다. 하지만 요즘과 같은 코로나19로 인한 경기침체로 임대료를 싸게 줘야 하는 경우 나중에 임대료를 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있는지에 대해 궁금해하시는 분들이 많을 텐데요. 상가건물 임대차 보호법에서는 계약기간 동안 차임 약정이 있더라도 차임 증액 또는 감액 청구가 가능하도록 정하고 있습니다. 

 

 

 

다만, 차임을 증액할 때의 요건과 상한(5%)을 정해놓았는데요. 상한 제한은 자동갱신이든 임차인의 요구에 따른 갱신이든 기존 임대차계약이 갱신될 때도 동일하게 적용됩니다. 그러나 임차인이 주선한 신규 임차인과는 반드시 5%상한 규정을 지키지 않아도 됩니다. 

 

임대인은 개정법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 ‘현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규 임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다. 즉 신규 임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수 없을 것입니다.

 

 

 

법원 판례(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016이나 1770, 1787 판결) 참고

임대인이 신규 임차인에 대하여 기존보다 40% 이상 인상된 차임을 제시하여 새로운 임대차 계약 체결이 무산되었다고 하더라도 '종합적인 사정을 고려하여 볼 때 합리적인 수준의 차임 인상을 요구하였던 것이라면' 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 위반하였다고 보기 어렵다고 판시하고 있는 바 있습니다.

단순히 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 임대인이 권리금 보호 의무를 위반하였다고 단정 지을 수만은 없다고 보아야 할 것이므로, 임대인의 권리금 보호 의무 위반을 판단함에 있어서 법령을 기초로 하여 다양한 이해관계를 고려하고 있음을 알 수 있습니다. 

 

 

 

반면 권리금 회수를 위해 신규임차인을 주선했지만 임대인이 주변 시세보다 높은 임대료를 제시함으로써 신규 임차인이 임대차 계약을 포기하면서 권리금 계약이 파기됐다면 임대인은 권리금 회수 기회 방해 해위에 해당되어 임차인이 제시한 권리금을 대신 물어줘야 할 수 도 있습니다.

 

 

법원 판례(수원지방법원 안양지원 2019. 9. 19. 선고)

커피숍을 운영하던 A씨는 계약 만료를 약 1개월 앞둔 시점에 신규 임차인 H 씨와 권리금 계약을 체결한 뒤, 건물주에게 본인이 알고 있는 정보를 고지하며 신규 임대차 계약을 체결해 줄 것을 적극적으로 요청했습니다.
 그러나 임대인 측은 신규임차인 H 씨에게 계속해서 무리한 임대료 인상{임대인은 임차인 A씨에게 보증금 5000만 원에 월차임 250만 원(기존 임대료 대비 각각 28%, 60% 인상된 금액)}을 요구하며 을 요구했고, 이미 주변시세보다 높은 임대료에도 동의를 했던 신규 임차인 H씨도 더 이상 감당할 수 없는 인상 요구에 결국 해당 상가 인수를 포기했습니다. 그 결과 임차인 A 씨와 신규 임차인 H 씨 사이의 권리금 계약 또한 파기됐습니다. 이에 임차인 A씨는 2017년 10월경 건물주를 상대로 권리금 손해배상청구소송을 제기했습니다.

 

담당재판부는 “적정 임대료 감정액은 보증금 5000만 원에 월차임 131만 원으로, 피고(임대인)가 요구한 임대료 조건과 상당한 차이가 있다. 또한 임대차 계약이 갱신될 때마다 임대차보증금 및 차임을 증가시켰음에도 현저히 높은 임대료 조건을 제시함으로써 신규 임차인과의 신규 임대차 계약 체결을 거절했다. 이는 권리금회수 방해 행위의 한 유형에 해당한다”고 밝히며, “피고(건물주)는 원고(임차인 A 씨)에게 약 4300만 원을 배상하라”고 선고한 것입니다.

 

 

 

 

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