상가·사무실 투자 시 투자자가 가장 염려하는 부분이 바로 ‘공실 여부’입니다. 그런 이유로 수익형 부동산에 투자할 때 선임대 후분양 방식의 분양 물건이나 약국, 병원, 기업 등의 임차인이 있는 상가·사무실을 매수하는 경우가 많습니다. 하지만 선임대된 상가·사무실이라고 해서 무턱대고 투자할 경우 곤란을 겪을 수도 있습니다.
보통 선임대 부동산에 투자할 때 임대 업종, 기간, 임대료 등 만을 보고 투자하는 경우가 많은데, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원치 않을 경우 임대차 계약 기간과 상관없이 계약 해지를 요구할 수 있기 때문에 반드시 선임대 임차인과 대면하거나 임차 여부와 계약 내용을 확인해야 합니다.
일반적으로 부동산 매매로 인하여 소유권자가 변경될 경우 임대차 계약도 자동 승계된다고 알고 있는데, 임차인은 당초 전 소유자와 체결한 임대차 조건대로 임대차계약을 유지해야 할 의무가 있는 것은 아닙니다.
예를 들어 보증금 5억 원에 월세 500만 원인 10억 상가를 매입한다고 가정할 때, 실제로는 5억 원을 투자하고 월 5백만 원의 수입을 얻게 되는 데다가, 임대차 기간도 상당히 남아 있어서 당분간 높은 투자수익률을 기대할 수 있다고 판단해서 매입을 결정하는 경우가 있을 것입니다.
즉, 매수인 입장에서는 소유권 변동에도 불구하고 기존 임차인이 당초 전 소유자와 체결한 임대차 조건대로 임대차 기간이 남아있어 계약을 유지해야 할 의무가 있다고 판단했기 때문에 매입을 결정했을 수 있겠지만 법적으로는 그렇지 않습니다.
임대차계약을 체결한 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 상실하게 되면
임차인은 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다.
현행 판례상 당초 임대차계약을 체결한 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 상실하게 되면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 주택(상가건물)임대차보호법에서 정하는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라는 규정은, 소유권 변동으로 인해 비록 새로운 소유자와 임차인이 자동적으로 임대차 계약 관계가 형성된다는 취지이기는 하지만, 판례는 임차인으로 하여금 무조건 새로운 소유자와 임대차 관계를 맺을 수밖에 없음으로 인해 임차인에게 올 수 있는 불이익 등을 감안하여, 소유자가 변동될 경우 임차인에게 임대차 기간 도중이라도 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다.
이렇다 보니 매수인은 좋은 조건의 임차인이 현재의 임대차 계약을 계속 유지할 것으로 기대하고 부동산을 매입하는데, 임차인이 중도에 계약을 해지하고 나가버리게 되면 수익률에 대한 기대가 완전히 깨지게 될 수밖에 없습니다. 그 결과, 매매계약 자체가 해제되거나 손해배상의 문제가 발생하고 심지어는 그 계약을 중개한 중개업자에게도 책임이 돌아올 수 있는 소지가 있는 것입니다.
심지어 어떤 매도인들은, 영업이 부진해서 월차임을 내기가 버거운 등의 이유로 당초부터 세입자가 임대차계약을 해지하고자 하는 뜻을 계속적으로 전해왔음에도 불구하고, 이러한 상황이 매수인에게 전달될 경우에 부동산 매매에 지장을 받을 수 있음을 우려해서, 매수인에게 고의로 이를 알려주지 않는 경우도 있습니다.
따라서, 세입자의 계약 해지로 인해 당초 기대했던 수익률이 깨지는 등 예상치 않은 손해를 입지 않기 위해서는 매매계약 이전에 매도인이나 매수인은 임차인에게 임대차 지속 여부를 문의하여 증거를 남겨두어야 합니다. 공인중개사도 분쟁을 예방하기 위해서 임대차 지속 여부를 꼭 확인해 두는 것이 좋습니다.
■ 판례
[판시사항]
임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위 양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부 (적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차 관계를 해지할 수 있는지 여부 (적극)
[결정요지]
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
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