1세대 1주택자 양도세 비과세 요건 알아보기

기획재정부는 지난해 12월 국회를 통과한 21개 개정 세법의 위임사항 등을 규정한 소득세법 시행령, 조세특례제한법 시행령 등에 대한 후속 시행령 개정안을 7일 발표했습니다. 우선 양도세 비과세, 종합부동산세 등 부동산 세제가 대폭 강화되며, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건도 강화됩니다. 

오늘은 새롭게 바뀌는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보았습니다.

기존에는 다주택자가 주택을 팔고 1주택만을 보유할 경우, 주택 매입 당시부터 보유 기간 2년이 지나면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받아 왔습니다.

하지만 오는 2021년부터는 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 그것도 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한해 비과세가 허용됩니다.

위의 경우 개정 전에는 다주택자가 매도하려는 C 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선, 먼저 A 주택과 B 주택을 처분한 후 2년 이상 보유한 C 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.

또, A 주택과 B 주택을 처분하디 않더라도 A, B 주택을 임대주택으로 등록할 경우 1세대 1주택 요건에 해당되어 C 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.

2021년 이후에는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산하여 산정하게 됩니다.

즉, C 주택을 처분하면서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 먼저 A 주택과 B 주택을 처분한 이후 1주택 요건이 갖춰지고 2년 보유한 후에 양도해야 합니다. A 주택과 B 주택이 새롭게 바뀐 임대주택 요건에 충족할 경우에는 임대사업 등록을 하여 1세대 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

하지만 앞으로는 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한해 비과세가 적용되며, 임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우에는 양도차익에 대해 양도세가 부과됩니다. 다만 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 해당 주택을 거주주택으로 전환하는 경우에는 직전 거주주택 양도차익분에 대해 비과세가 적용됩니다.

2018년 9월 14일 이후부터 1주택 이상 보유자가 서울 등 전국 43곳 조정대상지역에 새로 주택을 취득한 다음 임대사업자로 등록해도 일반 다주택자와 동일하게 양도세를 중과 받습니다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트 더 내야 합니다.

임대주택에 대한 양도세 감면 기준도 주택가액 기준이 신설되면서 9.13대책 이전까지는 가격과 상관없이 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 주택을 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 감면하거나 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용받았습니다. 하지만 이제는 조정대상지역 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하 주택은 새로 취득하더라도 여전히 장기보유특별공제 70% 혜택을 볼 수 있습니다.

그렇다고 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 2주택자라 하더라도 임대주택을 등록하는 것이 유리한 경우도 있습니다. 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 나머지 주택이 일정한 요건을 갖춘 임대주택이라면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

즉, 조정대상지역 내 2주택 이상자가 주택 하나를 임대주택으로 등록하면 나머지 일반주택을 먼저 팔아도 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 지난해 8·2 부동산 대책 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건을 채워야 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 또 공시가격 6억 원 이하 임대주택만 양도 시 주택 수에서 배제되기 때문에 6억 원 초과 임대주택은 먼저 매각하고 나머지 일반주택을 팔아야 전체 세금을 줄일 수 있다.

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「굿비즈부동산」