근저당 설정 있는 주택 전세 계약할 때는 신중하게

<등기부등본 예시>

위 등기부등본 예시처럼 근저당권이 선순위 1번으로 설정되어 있는 주택에 전세 계약을 하면 내 보증금의 순위가 빨라야 두 번째가 되는데요. 이처럼 등기에 순위 번호가 앞서는 근저당권을 선순위채권이라고 합니다.

권리자 및 기타 사항의 채권최고액(대출금액의 1.2~1.3배)이 1억 원이란 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억 원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻입니다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세 계약을 할 때 신중해야 합니다. 

위와 같은 주택을 전세로 얻을 경우에는 전세가율이 낮을수록 좋습니다.

전세가율은 매매가 대비 보증금 비율을 뜻합니다.

전세가율=(보증금 + 선순위채권) / 매매가

전세가율을 계산할 때는 매매가는 매도 호가가 아닌 실거래가를 사용합니다. 부동산에서 말하는 매매가는 호가인 경우가 대부분이기 때문에 반드시 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인해야 합니다.

■ 근저당 설정 있는 주택 전세 계약할 때는 신중하게

앞선 내용처럼 선순위채권이 있는 주택은 주변 전세가보다 저렴한 경우가 많기 때문에 위험한 줄 알면서도 집주인 말만 믿고 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 반드시 선순위채권이 있을 경우에는 신중하게 따져본 다음 계약을 진행해야 합니다.

특히, 선순위채권이 있을 경우 전세권을 설정하면 보증금을 보호받을 수 있다고 하는 경우가 많은데요. 선순위채권인 근저당권 이후에 설정한 전세권은 근저당권보다 우선할 수 없습니다. 또 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시됐다면 가급적 거래를 피해야 합니다. 집주인이 소유권 분쟁 중인데 만약 소송에서 가처분 신청한 사람이 이기면 가처분 등기일 후 입주한 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

따라서 선순위채권이 있는 주택이라면 전세가율을 따져본 다음   "전세 보증금 반환 보증 상품"에 가입이 가능한지 확인해보는 것입니다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약 종료 시 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면 이를 대신 반환해 주는 보증상품이기 때문에 전세금을 떼일 염려가 없습니다.

지난해부터 주택도시 보증 공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 요건이 완화되어 집주인 동의 없이 보증 가입이 가능해졌으며, 보증금 보증 한도도 늘어났습니다. 또 단독과 다가구주택 임차인 보호도 강화하기로 하면서, 주택도시 보증 공사는 선순위 채권이 있는 경우 주택 가격의 60%에서 80%로 완화해 줬습니다.(선순위 채권은 주택에 걸린 근저당과 앞서 들어온 임차인 보증금을 합한 금액)

예를 들어 주택 가격이 10억 원인 다가구 주택에서 근저당권 6억 원이 있고 임차인들이 각각 1억 원의 전세 계약을 체결한 경우, 기존에는 1명만 가입할 수 있지만, 선순위 채권 한도가 80%로 늘어나면 3명까지 보증에 가입할 수 있다는 뜻입니다.

■ 전세 보증금 반환 보증 신청과 방법

<주택도시보증공사(HUG)홈페이지에서 "전세보증금반환보증 가능 여부 확인">

전세 보증금 반환 보증은 아파트와 단독주택, 다가구 연립, 다세대 주택, 주거용 오피스텔이 가입 가능합니다. 신규 전세 계약은 잔금을 치른 날 또는 전입 신고를 한 날로부터 전세 계약 기간의 2분의 1일 지나기 전에 신청해야 합니다. 전세 계약을 갱신하는 경우는 계약 기간 만료일 이전 1개월 이내부터 갱신 전세 계약 기간의 2분 1일 지나기 전에 신청할 수 있습니다. 보증기간은 보증서 발급일로부터 전세 계약기간 만료 후 1개월까지입니다.

신청일부터 가입까지 걸리는 기간도 현행 10일에서 1일로 대폭 줄어들었습니다. 가입방법은 전국의 주택도시 보증 공사 지사와 우리은행, 신한은행 등 위탁은행, 위탁 공인중개사 사무와 주택도시 보증 공사(HUG) 홈페이지에서 가입할 수 있습니다.

아래 콜센터로 상담을 받으실 수 있습니다.

☞주택도시보증공사: 1566-9009

(홈페이지:http://www.khug.or.kr/ )

☞우리은행: 1599-5000

☞광주은행: 전국 영업점

☞신한은행: 1544-8000

☞국민은행: 1599-9999

☞KEB하나은행: 1599-1111

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