목록• 부동산 법규 및 세금 (118)
부동산 임대관리 ㅣ굿비즈PMS
상가건물 임대차계약에서 임차인은 임대인의 승인하에 물건을 개조하거나 변조를 할 수 있으며, 계약 종료일 전에 원상복구 하는 것을 기본으로하고 있지만, 계약서에 특약으로 원상회복 한다는 약정을 했을 경우 임차인 지출한 각종 유익비에 대한 상환청구권이 있을까요? 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로서 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. (대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389,20396 판결). 그러나 임대차계약을 체결할 때 “임차인은 임대인의 승인하에 개조 또는 변조할 수 있으나..
최근 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위지상권, 가처분, 가등기를 말합니다. 특히 지상권과 유치권을 포함한 ..
상가건물임대차보호법은 건물주의 과다한 임대료, 보증금 인상을 제한하기 위해 그 인상분이 5%을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 법 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액(환산보증금)의 임대차에만 해당되며, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. ※ 환산보증금은 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준(아래 내용 참조) 일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 '상가건물' 임대차에 적용되는 법률입니다. ※ 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부..
지식산업센터란 동일 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층의 집합건물. 토지 이용의 고도화, 관리 운용의 효율화 등을 목적으로 공급한 공장 전용 복합건물입니다. 지식산업센터의 법률적 정의는 「동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 자가와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 (3층 이상) 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물」이라고 규정하고 있습니다. 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 ① 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역 경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설, ② 벤처기업을 운영하기 위한 시설, ③ 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하..
부동산 거래는 항상 주의해야 합니다. 큰 금액이 오가는 거래이다 보니 사기나 실수로 인해 큰 피해를 입거나소송을 해야 하는 번거로운 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 뉴스를 통해 이런 저런 사건얘기를 접할때면 씁쓸할 때가 많은데요. 무자격 공인중개사가 자격증을 대여해 임대인과는 월세계약을 하고 임차인과는 전세계약을 체결하는 이중계약을 한다거나, 이미 계약된 땅이나 건물을 웃돈을 주겠다는 제3자의 제안에 의해 이중매매계약을 하는 경우도 종종 발생합니다. 한 번 발생하면 금전적 손해가 클 뿐만 아니라 되돌리기가 어렵고 되돌린다해도 많은 시간과 비용이 발생하는 만큼 미리 조심하지 않으면 안될 것입니다. 오늘은 부동산거래시 의외로 자주 발생하는 이중매매에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사례 매도자A는 자신이 소..
준공후 첫 입주하는 아파트, 오피스텔 등의 겨우 임대차 계약을 진행하다 보면 항상 부딪히는 문제가 있습니다. 바로 미등기 상태의 임대차 계약입니다. 특히 전세의 경우 많은 임대보증금이 들어가다보니 행여라도 잘못되지 않을까하는 우려 때문에 계약을 망설이는 분들이 많습니다. 일단 신규주택에 입주하는 경우는 대부분 미등기상태로 임대차 계약이 진행될 수 밖에 없습니다. 새아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인)후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양(임대인)에게 소유권이전등기가 됩니다. 이때, 아파트나 오피스텔에 문제가 없는 한, 사용검사 후 소유권이전등기까지는 최소1개월에서 길게는 3개월 정도 소요됩니다. 이렇게 되다 보니 새아파트나 오피스텔을 계약할 경우에는 미등기 상태로..
2018년 10월부터 상가건물 임대차보호법이 강화되면서 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 늘어났으며, 소급해서 적용이 되지는 않아 개정법 시행 후 첫 계약이거나 갱신하는 계약만 적용됩니다. 이 때문에 임대인들의 고민이 많아졌는데요. 경기 침체로 인해 상가 공실을 걱정해야 하는 임대인 입장에서는 임대료를 싸게 주고 싶어도 임차인이 10년 동안 나가지 않고 계약갱신을 요구할 경우 계약 해지를 주장할 수도 없기 때문입니다. 예로 월 100만 원 임대료의 상가를 반의 반값인 25만 원에 2년간 임대를 해 준 후 2년이 경과되고 재협의를 통해 임대료로 50만 원을 요구했지만 임차인이 '상가임대차보법에 따른 계약 갱신권'을 이유로 거부하고 25만 원의 5%만 인상해 주겠다고 버티면 건물주로서는 이를 따를 수밖에 ..
공공임대주택과 동일한 기준을 적용받던 민간임대주택은 2014년 법개정으로 인해 임대의무기간 내에도 임대주택을 양도, 전대할 수 있습니다. 그렇다고 모든 민간임대주택이 양도, 전대가 허용되는 것은 아닙니다. 공공주택 용지나 국민주택기금 등의 지원을 받지 않은 순수 민간임대주택에만 적용됩니다. 또 해당 주택의 집주인이 임대사업자로 등록되어 있어야 합니다. 하지만 2017년 국토부는 원칙적으로 임대사업자 등록한 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지하도록 하였으며, 위반시 과태료를 부과하도록 하였습니다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도 가능하도록 하였습니다. 또 지금은 민간건설임대주택과 민간..
주택임대차보호법의 보호대상은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 목적으로 하기 때문에 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람입니다. 다만 예외 조항으로 주택을 임차한 외국인의 경우 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 경우와 재외동포가 장기 체류하면서 주택을 임대차하는 때도 일정 조건하에 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. 최근 우리나라도 국내에 거주하는 외국인과 외국 국적 동포, 국외 거주 재외 국민 등의 수가 점차 증가함에 따라 외국인의 주택임대차보호법 인정 여부가 중요한 관심사가 되고 있는데요. 외국인은 원칙적으로 '주택임대차보호법' 적용을 받을 수 없었습니다. 그러나 지금은 일정 요건을 갖추면 국내인처럼 `주택임대차보호법`의 적용을 받을 수 있습니다. 즉 주택을 임차한 외국인이 전..
상가·사무실을 구하다 보면 가끔 소유자가 개인명의가 아니라 회사 즉 법인 명의로 되어 있는 경우가 있습니다. 법인일 경우 임대차 계약을 해도 괜찮은 걸까요? 법인도 개인과 같은 성격을 가지고 있기 때문에 법인 소유의 건물에 임대차 계약을 했을 경우 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 계약을 했다면 세무서를 방문해 사업자등록을 한 다음 확정일자를 받아 우선변제권의 조건을 갖추어 놓아야 합니다. 그러나 문제는 건물 주인이 파산할 경우인데요. 개인 소유일 경우에는 선순위 조건만 갖추면 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받을 가능성이 있지만, 법인은 그렇지 않은 경우가 많습니다. 법인이 파산하여 상가건물이 경매 진행이 된다면 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권이 있더라도 이보다 우선하는 것이..