광교플렉스데시앙 부동산

상가건물 임대차도 주택처럼 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 '대항력'을 갖춰야 합니다. 대항력은 상가건물 임대차계약을 체결한 후 입주한 다음 관할 세무서에 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 됩니다. 이때 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 상가 소유권이 제3자에게 넘어가도 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물을 매수인이 자동으로 임대인의 지위를 승계해야 하며, 임차인은 새로운 매수인에게 남은 임대차기간을 보장받을 수 있을 뿐만 아니라, 임대보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다. Q] 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 임대차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본에 근저당이 2억 원..

최근 경기 침체로 인해 어려움에 처한 임차인이 상가를 전대하는 사례가 늘고 있는데요. 1년에 서너 번씩 사람이 바뀌는 가게도 있습니다. 이렇다 보니 요즘 상가 임대시장에서 전대차 계약은 일반적 거래 현상이 되고 있습니다. 하지만 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있기 때문에 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(「민법」 제629조). 그렇지만 임차권의 전대 제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 이에 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 전대인에게 계약갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리를 주장할 수 있습니..

매매 및 임대 물건은 광교중심업무지구 내에 있는 오피스 빌딩 사무실입니다. 광교중앙역과 인접해 있으며 경기융합타운(경기도청, 의회, 교육청, 주거복합 업무시설 등), 수원컨벤션센터, 백화점, 호텔 등 핵심시설이 위치해 있는 곳입니다. 광교중심업무지구(CBDㆍcentral business district)'는 수원시 영통구 이의동 207-4번지 일원에 조성되며, 광교 신도시 전체 면적의 32%에 해당하는 360만 1000㎡(108만 9000여 평) 규모로 조성되는 지역으로 총 사업비가 10조 원 이상 소요되는 광교 핵심지역입니다. 광교 신도시가 완성기를 지나 활성기에 접어들면 경제적 파급효과가 엄청날 것으로 예상하는 곳입니다.     임대 사무실들은 수원컨벤션센터를 중심으로 호수공원과 인접해 있어, 탁 트..

최근 경기침체로 인해 상가를 전대차하는 사례가 종종 있는데요. 이번 포스팅에서는 전대차 계약을 했을 경우 대항력과 우선변제권 존속 여부에 대하여 알아 보았습니다. 상가건물 임대차보호법은 "제13조(전대차 관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용한다. ② 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 따라서 전차인은 전대인에게 갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리가 적용됩니다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기..

지금까지 부동산 매매를 할때 매년 부동산 소유자에게 부과되는 재산세를 매도자와 매수자 중 누가 부담해야 하는지 체크해보신적 있나요. 대부분의 사람들이 7월과 9월 2회에 걸쳐 납부하는 것은 알고 있지만 매매 거래시 누가 부담해야 하는 지는 잘알지 못하는 것 같아 오늘 정확한 계산 방법을 소개합니다. 조세법에서는 "재산세를 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 현재 소유자에게 과세하는 것으로 정하고" 있으며, 이때 재산세는 토지와 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는데, 과세대상에 따라 7월과 9월에 납부해야 합니다. (7월에는 주택관련 재산세의 50%와 건축물 관련 재산세가 부과되고, 9월에는 주택관련 재산세의 나머지 50%와 토지관련 재산세가 부과됩니다.) 이 때 누가 재산을 소유하는..

일반적으로 부동산을 매매 계약할 때 매수인은 매도인에게 계약금의 10%정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정하게 됩니다. 그런데 매도인과 매수인이 이런저런 이유로 계약 해제를 요구할 경우 매도인은 계약금의 2배를 위약금으로 지불하고, 매수인은 계약금을 포기하면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 특히 매수인이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 매도인은 계약을 해지하고 다른 사람에게 팔아버리면 된다고 생각하는 경우가 많은데, 실제로 그렇게 간단하지 않습니다. 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있는 만큼 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알고 있어야 합니다. 매매계약의 「법정 해제」 의미 1) 법정 해제의 발생요건 ① 계약 이행을 지체할 때매..

임차인이 임대차 물건을 영업목적에 맞게 비용을 들여 수선하는 경우가 많은데요. 이 경우 임차인이 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 필요비나 유익비로 인정받지 못합니다. 따라서 임차인은 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권 역시 인정되지 않습니다. Ｂ축산업협동조합은 2014년 11월 4일 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 토지 및 건물'이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019년 4월 17일 임의경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)가 개시되었습니다. 원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019년 8월 28..

상가건물 임대차계약에서 임차인은 임대인의 승인하에 물건을 개조하거나 변조를 할 수 있으며, 계약 종료일 전에 원상복구 하는 것을 기본으로하고 있지만, 계약서에 특약으로 원상회복 한다는 약정을 했을 경우 임차인 지출한 각종 유익비에 대한 상환청구권이 있을까요? 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로서 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. (대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389,20396 판결). 그러나 임대차계약을 체결할 때 “임차인은 임대인의 승인하에 개조 또는 변조할 수 있으나..

최근 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위지상권, 가처분, 가등기를 말합니다. 특히 지상권과 유치권을 포함한 ..

최근 정부의 부동산 시장 규제가 더욱 강화되자 투자처를 잃어버린 자금들이 산업용 부동산으로 몰리고 있는데요. 그 대상이 지식산업센터와 분양형 창고 등이며, 대부분 소액투자가 가능한 지식산업센터에 집중되고 있습니다. 과거 '아파트형 공장'으로 불렸던 「지식산업센터」는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 산업집적법)에 따라 지어지는 지상 3층 이상, 공장∙사업장 6개 이상의 입주가 가능한 집합건축물입니다. 원래는 소규모 공장들을 유치하여 산업집적효과를 내려고 고안된 공간인데, IT기업 등으로부터 임차수요가 늘어나자 2010년에 ‘지식산업센터’로 정식 명칭이 바뀌었습니다. 그 이전에는 아파트형 공장은 제조업을 기반으로 하는 기업 외에는 분양을 받을 수 없었습니다. 하지만 산업구조가 변화하면서 아파..